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저축 그리고 레버리지의 이해

글쓴이 관리자 | 날짜 2020-02-12

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[안운준 에즈금융서비스 킹스지점 부지점장] 이 세상 저축상품 중에 우리를 부자로 만들어줄 저축상품은 없다. 저축은 일정 기간동안 내가 금융사에 맡겨놓은 원금에 금리를 적용해 이자소득이 더해지는 구조인데, 그 이자소득을 계산하는 방법은 단리이자계산법과 복리이자계산법 두 가지이다.
 
이 중 상대적으로 이자소득을 많이 만들어낼 수 있는 복리이자계산법의 경우 초저금리시대의 현실에서 아무리 이자소득이 많아도 중장기로 현금가치 하락을 방어해주는 수준이며 그 이상을 바라기는 쉽지 않다. 따라서 우리는 저축과 더불어 미래를 대비할 방안을 마련하기 위해 올바른 레버리지의 이해와 실행이 필요하다.
 
레버리지(leverage/지렛대) 효과란 차입한 돈을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 같은 레버리지라도 내 자본을 적게 들이면 자기자본이익률은 올라간다. 쉽게 말해 100원을 투자하여 10원의 순이익을 만들면 자기자본이익률은 10%다. 반면 자기자본 50원에 차입금 50원을 더해 10원의 순이익을 만들면 자기자본이익률은 20%가 된다. 물론 차입금에 대한 이자부담이 있기에 이자부담과 기대수익률을 계산해 이자부담이 수익률보다 커지는 상황은 피해야 할 것이다.
 
레버리지 투자의 대표격인 부동산을 예로 들어보자. A씨는 자본금 2000만원으로 2000만원짜리 부동산을 매입, B씨는 자본금 2000만원과 은행에서 8000만원을 빌려 1억원짜리 부동산을 매입했다. 1년이 지나 똑같이 시세가 50%씩 상승했다고 가정하면 A씨의 부동산은 3000만원이 됐고 B씨의 부동산은 1억5000만원이 돼있을 것이다. 똑같이 시세가 50% 상승했지만 A씨는 레버리지 없이 1000만원의 수익을 얻었고, B씨는 레버리지를 활용해 5000만원의 수익을 얻어 A씨 보다 5배 더 많은 수익을 얻게 됐다. 이렇듯 올바른 레버리지를 이용한다면 금융사 이자소득의 한계를 넘어 임대소득 또는 시세차익으로 추가 소득을 만들어 더 안정적인 자산을 형성할 수 있다.
 
부동산 레버리지는 매월 임대소득을 얻을 수 있는 수익형 부동산과, 차후 시세차익을 얻을 수 있는 차익형 부동산으로 구별할 수 있다. 어떤 방식이 정답이라고 할 수 없으며 경제상황과 부동산 정책, 대출 정책 그리고 입지분석, 시장성, 향후 호재이슈 등의 흐름을 이해하고 판단해야 한다.
 
단 차익형 부동산 중, 전세세입자의 보증금과 자기 자본금 또는 은행대출 일부를 포함해 주택을 매입하는 갭투자의 경우 주의해야 할 점이 있다. 예를 들어 매매가 3억원인 주택의 전세가율이 80%라면 2억4000만원의 전세 세입자를 끼고 6000만원의 금액만 투자해 주택을 매입하는 것이다. 여기에서 갭은 6000만원이 되는데 갭이 적어질수록 투자자는 적은 금액으로 부담 없이 많은 주택을 매입할 수 있다.
 
갭투자자는 2년마다 보증금을 올려 새롭게 전세계약을 하면서 이익을 남기고 최종적으로 매매가 상승을 통해 시세차익도 공략 가능하다. 문제는 높은 전세가율을 통해 얻은 전세보증금이다. 매입금액의 대부분이 세입자에게 돌려줄 보증금으로 충당해 갭투자가 이뤄지다 보니 현금유동성이 취약하고 공실, 대출금리 상승, 전세시세 하락 등의 여러 위험요소들이 존재한다. 따라서 올바른 레버리지를 만들기 위해 경제흐름과 금융정책에 관심을 가져야 한다.
 
안운준 에즈금융서비스 부지점장